根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，《開平市人民政府關(guān)于赤坎圩鎮(zhèn)文物保護與整體改建項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》自2016年8月5日至2016年9月20日，通過開平市政府門戶網(wǎng)（www.otomorg.com）、開平發(fā)布微信公眾號、開平發(fā)布政務(wù)平臺、開平赤坎微信公眾號和征收范圍內(nèi)的公共場所設(shè)置7個公告欄等載體予以公布，公開征求公眾意見，并在征收范圍設(shè)置3個辦公室收集意見、3個解讀方案的公告欄。

該事項于2016年8月5日在《人民法院報》、《中國新聞網(wǎng)》、《南方日報》、《香港商報》、《香港大公報》、《江門日報》等發(fā)布公告，在國內(nèi)外公開征求公眾意見。

為了深入聽取被征收人的意見，該方案和征求意見表于公告日后10日內(nèi)直接送達3915（含留置送達）戶。征求意見期間在赤坎圩鎮(zhèn)的農(nóng)貿(mào)市場和人民公園廣場設(shè)立咨詢點，聽取被征收人的意見。2017年1月23日開平市人民政府在赤坎鎮(zhèn)人民政府會堂召開聽證會，聽取、收集被征收人代表和公眾代表的意見。

現(xiàn)將匯總整理征求意見情況和根據(jù)公眾意見及聽證會的意見擬對征收補償方案作出的修改及說明通告如下： 

一、征求意見情況

本次向被征收人和社會公眾征求對征收補償方案的意見，共收集到1540份書面意見和聽證會的13條意見。相關(guān)意見主要集中在以下幾方面：  

1、對于被征收房屋及土地的價格評估過低，應(yīng)根據(jù)實際情況、市場情況及從赤坎的歷史價值、房屋建設(shè)的時間等多方面來進行評估，提高被征收房屋及土地的價格。

2、安置區(qū)具體在什么位置，怎樣建設(shè)未了解，擔心征收后未能及時安置，亦擔心安置房的質(zhì)量、環(huán)境存在問題，甚至擔心安置工程爛尾，住在臨時安置區(qū)或在其他地方自行過渡的長時間無法搬入新區(qū)。

3、產(chǎn)權(quán)置換的置換比例要適當提高。現(xiàn)在居住的面積只有20㎡或者30㎡、40㎡，安置房有沒有這么小面積的，希望換大的安置房。

4、置換房建設(shè)期4年，建設(shè)周期過長。

5、要求安置樓房要裝修好，原來房子有空地要配空地。

6、商戶類被征收人搬遷后商鋪安置的位置是否當街，擔心影響生意。對商業(yè)房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照價值1:1調(diào)換不滿意，希望按照面積1:1調(diào)換。商鋪首層超15米的部分，按照70%的價格，不能夠接受。

7、新區(qū)安置房建設(shè)期間，置換房屋不想提前搬出，也不想到過渡安置區(qū)居住，想在建設(shè)完成后搬遷。同時，新區(qū)的公共設(shè)施必須要做好配套，在新區(qū)建設(shè)好后再將居民進行搬遷。

8、部分住宅業(yè)主在購房時因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證，征收時不能以此為理由而損害業(yè)主的利益。部分住宅業(yè)主在購房時攤分了樓梯等的公共面積，產(chǎn)權(quán)置換時是否也一樣。

9、補償方案遺漏了雜物房（柴房）、空地、綠化樹等補償標準，應(yīng)該增加上去。

10、選擇貨幣補償?shù)姆謨纱沃Ц叮灱s一次、搬遷一次，不能接受，只想一次付款。

11、貨幣補償金額，是否是到手的金額，是否要交納各種稅款。進行產(chǎn)權(quán)置換是否還須納稅。

12、商戶在征收時的存貨如何處理，建議應(yīng)在商戶停業(yè)期間對商戶進行補償。 

13、現(xiàn)被征收房屋裝修不同，但裝修補償全部300元/㎡，價錢“一刀切”、較低，不公平，不合理。

14、對方案的第五條，第一款（首層少補償200元/㎡，頂層少補償500元/㎡）有意見，認為減幅太大。要求價格一致，不減。

15、方案規(guī)定的搬遷費太低，不能滿足搬遷的需要。

16、樓層不同，方案是抽簽，原住在樓頂?shù)娜嘶蚓幼…h(huán)境不好的，肯定會簽訂合同快，如何保障公平分房。

17、河南洲沒有古舊建筑，將其納入征收范圍是否有必要。對于河南洲的居民，除了貨幣補償和房屋置換補償外，能否還有原址回遷的選擇。

18、商戶除了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換補償?shù)倪x擇外，能否讓商戶選擇遷回繼續(xù)經(jīng)營。

二、根據(jù)有關(guān)意見擬作出的修改及說明

1、方案中的房屋價格，已經(jīng)考慮了各方面的因素，對赤坎圩鎮(zhèn)的房屋予以溢價征收，擬作出細小的調(diào)整。對于房屋的價格評估是按照房屋征收評估辦法進行評估的，征收條例規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。因此，方案中的補償價格是符合法律法規(guī)要求的。如被征收對象仍對征收價格與異議，可由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法進行評估確定。

2、赤坎安置區(qū)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房及配套設(shè)施位于赤坎鎮(zhèn)石溪村，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建筑面積按被征收建筑面積為依據(jù)，以不低于1:1的比例重置建設(shè)，住宅戶型套內(nèi)面積分別為50㎡、 60㎡、70㎡、80㎡、100㎡、120㎡；商業(yè)用房按照臨街商鋪、小區(qū)商鋪類型建設(shè)。住宅類產(chǎn)權(quán)調(diào)換房樓建設(shè)包含小區(qū)內(nèi)附屬公共設(shè)施（包括電梯、水、電、電視、電話等管線到戶及公共綠化、道路、下水道、防雷、消防等設(shè)施），按簡單可以入住的裝修標準交付。不愿意選擇帶裝修的住宅類產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的，按照300元/㎡的標準給予裝修補助。

3、因土地供給等因素的影響，安置區(qū)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建設(shè)預計需要3至4年的時間，沒有正式征收的決定無法啟動安置區(qū)的建設(shè)工作。征收開始后，對選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，依法采取向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房的方法，解決臨時過渡的問題。臨時安置費予以一定的提高。

4、為了消除被征收人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建設(shè)的憂慮，正式方案擬作出規(guī)定，如被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在征收公告之日起1年內(nèi)，允許改變補償方式，即中途改為選擇貨幣補償，重新簽訂補償協(xié)議，相應(yīng)地扣減臨時安置費、其中一次搬遷費等已支付的原屬選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償費用。但選擇貨幣補償?shù)模辉试S再改為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

5、根據(jù)安置區(qū)的規(guī)劃要求和被征收房屋的實際情況，產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房按照套內(nèi)面積1:1.1的原則置換?？紤]給予居住困難戶改善住房的條件，擬對于小面積戶型（套內(nèi)面積50㎡以下）的被征收人，給予一定的照顧，即給予一定的免費安置面積；另外，給予一定的面積可優(yōu)惠增購。

單列騎樓的貨幣補償價格。規(guī)劃重置騎樓街，私人騎樓按照整體建筑面積1:1的比例重置，但部分單體面積會受土地規(guī)劃條件的限制。因規(guī)劃的原因，無法實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積1:1置換的，差額實行貨幣補償。騎樓被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不再在非騎樓類的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋中實行置換。

除騎樓外，被征收商鋪調(diào)換臨街商鋪、小區(qū)商鋪的，按照被征收商鋪首層建筑面積1:1的比例調(diào)換，二層及以上按照建筑面積低于1:1的比例調(diào)換；按比例調(diào)換的，雙方均不再支付差額。

6、“商鋪首層超15米的部分，按照70%的價格”——這條規(guī)定，擬取消，且統(tǒng)一騎樓的補償價格。

7、擬增加雜物房、倉庫、辦公用房、天井、花園、庭院、空地、地上樹木及構(gòu)筑物、附屬物等補償標準。

8、簽約后，選擇貨幣補償?shù)囊淮沃Ц陡鞣N補償款；搬遷交接后，一次支付各種獎勵、補助，具體方式由征收補償協(xié)議明確。

9、關(guān)于納稅的問題，依照國家和省市有關(guān)政策規(guī)定，征收補償款依法免征個人所得稅，享受用征收補償款購置新住房或辦理安置房屋的稅收優(yōu)惠。即補償金對被征收人個人免稅；被征收人個人用補償金到市區(qū)買房也可以申請免稅，但超過補償金的部分需要納稅；屬產(chǎn)權(quán)置換的，在原補償金額內(nèi)的，也可申請減免，但超過補償金額的，也要進行納稅。但這些契稅減免不是自然減免的，要持有相關(guān)的文件（包括政府的征收公告和補償協(xié)議書等）到稅務(wù)部門辦理才能減免。

10、因征收造成合法經(jīng)營的商戶停產(chǎn)停業(yè)的，商戶在停業(yè)期間依法會得到一定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。粵建房[2013]26號《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于實施 <國有土地上房屋征收與補償條例> 有關(guān)具體問題的通知》規(guī)定，對因征收合法房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限的確定，選擇貨幣補償?shù)陌?個月計算；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。

11、不管被征收的房屋有沒有裝修，均會給予統(tǒng)一標準的裝修費補償，如認為該補償金額過低，可由法定的評估程序確定。

12、對方案的第五條，第一款首層少補償200元/㎡，頂層少補償500元/㎡）的規(guī)定，將適當調(diào)整——擬現(xiàn)代公寓首層少補償50元/㎡，頂層少補償100元/㎡。

13、搬遷費用擬予以適當提高，仍然實行統(tǒng)一的標準，如認為過低的可由法定的評估程序確定。

14、為保證公平選房、分房，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的順序，以簽約的時間為準，擬15天為一個時間段，分組分類型（住宅、商鋪）在安置房套內(nèi)（或建筑）面積相近的戶型中，通過抽簽形式確定選房的順序號，再按選中的順序號選擇安置的房屋。同時，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房擬分三期完成全部的建設(shè)，最早簽約搬遷的被征收人可選三期房屋當中的任何一期的房，不限于第一期。

按照“先簽約先選擇”的原則，即上一個小組先完成選號和選房，再輪到下一個小組，即前面小組享有優(yōu)先選擇權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房類按照“套數(shù)就少、面積就近”的原則選房，以免小戶型小面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換房出現(xiàn)不足。客觀上不能如期簽約的（如被征收房屋所有權(quán)人不明確的），政府可以預留部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。

15、根據(jù)新修訂的《赤坎舊鎮(zhèn)近代建筑群保護規(guī)劃》等文件，文物保護除了文物核心區(qū)外，還有文物建筑控制區(qū)域，河南洲就是屬于后者，而且河南洲有改善群眾生產(chǎn)生活環(huán)境的需要，因此河南洲也納入征收范圍。征收條例賦予被征收群眾選擇安置方式的權(quán)利，但由于規(guī)劃的原因，不能安排原址回遷，而是依法選擇了就近地段赤坎鎮(zhèn)石溪村——赤坎新區(qū)作為回遷的地址。

以上為擬定修改意見，具體內(nèi)容以正式補償方案為準。

特此通告。                    

                            開平市人民政府

                            2017年3月17日